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中国金茂:“零踩线”强劲增长,城市运营加大土储、利润优势

作者: 来源:深蓝财经 浏览: 2021-03-30 14:39:34
持续发展的同时,公司财务结构稳健,在地产融资环境进一步收紧的大背景下,中国金茂的优势进一步凸显。
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2021年3月23日,中国金茂(00817)公布了2020年年报,历经了2020年的新冠疫情与多项监管政策,公司业绩逆势上扬。

年报数据显示,继2018年突破千亿门槛后,仅耗时两年,中国金茂便突破了两千亿门槛。2020年实现销售金额2311.0亿元,同比上升43.7%;销售面积1129.1万平米,同比上升50.9%。

持续发展的同时,公司财务结构稳健,在地产融资环境进一步收紧的大背景下,中国金茂的优势进一步凸显。

财务结构稳健,融资优势凸显

年报数据显示,2020年中国金茂销售业绩逆势上扬,实现销售金额2311.0亿元,同比上升43.7%,业绩目标完成率达到116%。亿翰智库发布的《2020年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》显示,中国金茂业绩增长率和年度目标完成率在销售额TOP20房企中均位居第一,夺得双料冠军。

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中国金茂在前20强房企中均排第一位,夺得双料冠军

事实上,2016—2020年,中国金茂的销售额同比增速分别为61.1%、42.8%、85%、25.6%、44%,连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一位。

而公司销售额突破两千亿的同时,其销售回款也突破两千亿,2020年销售回款达2098亿元,年度现金回款率再次超过90%。

而随着中国金茂财务结构不断改善,其融资优势尤为凸显。

2020年8月,“三道红线”融资政策提出,即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1。根据这三条线,房企被分为红、橙、黄、绿四挡。该政策限制了房企的融资增速,也让融资能力成为房企的重要竞争力。

中国金茂财报显示,截至2020年12月31日,公司短期有息负债为277.7亿元,货币资金为520.8亿元,剔除受限资金,可支配货币资金为434.6亿元,可完全覆盖短期有息负债,短期偿债风险较低;此外,公司实现净负债率41.1%,剔除预收款的资产负债率为66.7%。

三项指标均满足红线要求,中国金茂成为“绿档房企”,为其后续“零踩线”规模与速度平衡发展奠定了坚实的基础。

另一方面,公司融资平均成本也由2019年的4.9%进一步下降至4.42%,其中发行22亿元中化大厦CMBS利率低至2.65%,25亿元中期票据利率低至3.1%。

城市运营业务加持,巩固土储、利润优势

亿翰智库曾指出,现今房地产行业进入“白银时代”,迫使企业寻求“第二

曲线”。首先,企业需尽早发展“第二曲线”,否则第二曲线成长初期的大量资源投入将给企业带来较大负担。其次,尽快发展自己的拿地优势,否则高价项目不仅不会得到预期的回报,还将会拖累公司的成长。

而中国金茂的城市运营业务,就是其在疫情期间还能逆势增长的“第二曲线”。

早在2011年,中国金茂获取长沙梅溪湖片区一级土地开发权,就已经开启了城市运营业务的探索步伐。2015年,公司确立“双轮两翼”公司战略,宣布转型城市运营商。2017年,与多地政府签署战略合作协议,城市运营模式受到市场认可。

如今,中国金茂的城市运营业务已步入成熟期。截至2020年年底,中国金茂累计获取的城市运营项目已达到27个,均位于一二线核心城市以及活力城市群周边;其中2020年新增城市运营项目7个,这些城市运营项目城市能级强、发展潜力大。

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中国金茂累计获取的城市运营项目已达到27个

这些持续发展的城市运营项目,为金茂业绩持续增长创造了市场动能。2020年,中国金茂实现营业收入600.5亿元,同比上升38.5%,其中城市运营及物业开发达543.7亿元,占收入总额91%,同比上升44.1%。

城市运营将带给金茂更多的土储优势和利润优势。

2020年,中国金茂新增二级开发建筑面积1149.5万平米,其中44%为市运营贡献。公司公告显示,至2022年,中国金茂将实现60%的新增土地储备来自于城市运营,届时公司的土地成本将进一步降低,盈利水平有望再上台阶。

不仅如此,由于城市运营项目周转相对一般住宅项目时间长,随着城市运营项目的业绩逐步结转,公司债务结构也将继续改善。

在土储结构上,截至2020年年底,中国金茂土地储备总面积达到9511万平米,其中二级项目土地储备达6872.4万平米,可以保障公司未来五年的稳健发展,一级土地储备达2597.1万平米。

目前,中国金茂已经进入51个城市进行持续深耕,实现了全国核心城市的均衡布局。2020年金茂新增的二级开发项目土地储备中,有87%位于核心一二线城市,较2019年提升了8个百分点。一二线城市拥有较为稳定的市场基本面,合理的土储布局也保证了公司业绩的长远发展。


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